Uudiskohteen takuutarkastuksen ennakkotarkastus, mitä kannattaisi huomioida?
Viime vuosien uudisrakentamisen buumi näkyy tällä hetkellä konsulttitoimistoissa siten, että vuositakuutarkastuksiin liittyviä kyselyitä on liikkeellä erityisen paljon. Rakennuttaja pitää takuukokouksia perustetun yhtiön hallituksen kanssa, ja näissä kokouksissa käsitellään takuun alaisia virheitä ja puutteita. Tässä kirjoituksessa avaan takuutarkastuksen roolia asuntokauppalain näkökulmasta, ja annan vinkkejä tarkastukseen valmistautumiseen hallituksen jäsenille ja isännöitsijälle.
Asuntokauppalaissa (843/1994) todetaan, että myyjän (näissä tapauksissa rakennuttaja) on järjestettävä vuositarkastus, jossa todetaan asunnoissa ja kiinteistön muissa osissa ilmenneet virheet. Vuositarkastus on toimitettava aikaisintaan 12 kuukautta ja viimeistään 15 kuukautta sen jälkeen, kun rakennusvalvontaviranomainen on hyväksynyt rakennuksen tai lisää rakennetut asunnot käyttöönotettavaksi. Edelleen, myyjän on laadittava vuositarkastuksesta pöytäkirja, johon merkitään ostajan ja asuntoyhteisön ilmoittamat virheet sekä tarkastuksessa mahdollisesti havaittavat virheet. Toisin sanoen taloyhtiön virhe- ja puutelistoissa tulee olla sekä asunnoissa että yleisissä tiloissa, rakennuksen ulkovaipassa ja piha- alueilla havaitut virheet ja puutteet. Jos asunnon ostaja tai asuntoyhteisö ei ole vuositarkastuksen yhteydessä tai muuten ennen sovitun määräajan päättymistä ilmoittanut virheestä, vaikka hänen olisi pitänyt havaita virhe viimeistään vuositarkastuksessa, hän menettää oikeutensa vedota virheeseen (tietyin poikkeuksin).
Asunnon ostajan ja asuntoyhteisön havaitsemien virheiden korjaamisen vakuutena on rakennuttajan asettama takuuaikainen vakuus, jonka vapauttamista rakennuttaja esittää sovitut korjaustoimenpiteet suoritettuaan. Asuntojen osalta kukin osakas osaltaan kuittaa virheet korjatuiksi ja vakuuden vapautuksen näiltä osin.
On siis erittäin tärkeää, että virheet ja puutteet saadaan kirjattua mahdollisimman kattavasti takuutarkastusta varten.
Usein taloyhtiö tilaa kaltaisemme konsulttitoimiston tekemään kierroksen, joka kulkee nimellä takuutarkastuksen ennakkotarkastus. Tilaus tapahtuu useimmiten tarjouspyyntömenettelyn kautta, ja sen toimittaa kohteen isännöitsijä. Tarjouspyynnöt ennakkotarkastuksista ovat kovin vaihtelevia ja niiden sisältö on pitkälti tulkinnan varaista. Voin hyvin kuvitella, että saatujen tarjoustenkin kirjo on yhtä lailla sekalainen. Tarjoavana osapuolena tilanne on erityisen hankala, jos tarkastuksen toivottua laajuutta ei ole tarkoin määritelty. Maininta ”kaikki yhtiön ja/ tai asukkaiden kunnossapitovastuulle kuuluvat” laajuutena ei voi kirjaimellisesti tarkoittaa tuota, koska se tarkoittaisi hyvin mittavaa ja kallista operaatiota. Ohessa kokemuksen kautta hyväksi havaittu proseduuri, jollaisen kautta taloyhtiö saa riittävän kattavan aineiston takuutarkastusta varten.
- Osakaskyselyn järjestäminen. Tämä tehdään hyvissä ajoin ennen takuutarkastusta (joko valitun konsultin tai taloyhtiön toimesta), ja mielellään sähköisen järjestelmän kautta (Planera käyttää tässä Surveypal- sovellusta, joka mahdollistaa kyselyn tekemisen GDPR- säädösten mukaisesti). Osakaskyselyssä saadaan kartoitettua paitsi asunnoissa havaitut virheet ja puutteet, myös mahdolliset toistuvat seikat, jotka voidaan kierroksen yhteydessä todeta ja lisätä yleismainintana raportissa (tästä lisää myöhemmin).
- Huoltoliikkeen kysely. Yleensä taloyhtiön huoltoliikkeellä on paras näkemys takuuaikana havaituista ongelmista yhtiön kunnossapitovastuulle kuuluvista järjestelmissä ja rakennusosissa. Kyselyn tulosten perusteella voidaan sopia yhteisesti mahdollisista lisätutkimuksista, kuten esimerkiksi viemäreiden tai salaojien kuvaamisesta niiden toiminnan tarkastamiseksi.
- Asuntokierros. Kun asukaskyselyn tulokset on saatu ja niihin on tutustuttu, on aika kiertää asunnoissa. Kaikkien asuntojen kiertäminen, varsinkin isommissa kohteissa, ei välttämättä ole perusteltua. Riittävä laajuus on välillä 5-10 asuntoa kohteen koosta riippuen, ja näissä käydään toteamassa asennusten yleinen taso. Kierroksella on aina mukana rakenne-, LVI- ja sähkövalvoja. Samalla tarkastetaan asiat, joita asukas ei välttämättä huomaa katsoa (esimerkiksi keittiöhanan kiinnitys ja rajoittaminen) sekä kyselyn perusteella ”trendaavat” puutteet. Havaitut virheet dokumentoidaan valokuvin virhe- ja puuteluetteloon.
- Yleisten tilojen ja piha- alueen kierros. Kierroksella käydään läpi kaikki yhtiön vastuulla olevat tilat ja piha- alueet, ja kierroksen tekee rakenne-, LVI- ja sähkövalvoja. Samassa yhteydessä tehdään kohdassa 2 mainitut lisätutkimukset. Havaitut virheet dokumentoidaan valokuvin virhe- ja puuteluetteloon.
- Raportti ennakkotarkastuksesta. Vaikka asuntokauppalalain mukainen virhe- ja puuteluettelo saadaankin edellä mainittujen toimenpiteiden myötä, se ei välttämättä ole vielä riittävä tuomaan turvaa yhtiölle. Virhe- ja puuteluetteloiden läpi käymisen jälkeen on hyvä tehdä tiivis raportti löydöksistä, ja raportissa mainitaan myös konsultin suosittelemat jatko- tai korjaustoimenpiteet sekä mahdolliset yleismaininnat joiden perusteella suositellaan tarkastamaan kaikki vastaavat osuudet yhtiössä. Raportti liitetään takuutarkastuksen pöytäkirjaan liitteineen (virhe- ja puuteluettelot). Usein rakennuttajalla on oma järjestelmänsä, johon ilmoitetut virheet ja puutteet lisätään, mutta taloyhtiöllä ei välttämättä ole pääsyä tarkastamaan tuleeko kaikki sinne lisättyä.
- Takuutarkastus. Valitun konsultin on hyvä osallistua yhtiön ja rakennuttajan väliseen kokoukseen, ja tuomaan tarvittaessa näkemyksensä virheisiin ja puutteisiin sekä niistä sovittaviin korjaustoimiin liittyen. Kokouksessa sovitaan yhteyshenkilö korjaustoimiin liittyen, ja taloyhtiön puolesta- jollei tehtävään ole osoittaa esim teknistä isännöitsijää- tämän olisi hyvä olla valitun konsultin edustaja.
Millaisella tarjouspyynnöllä edellä mainitun proseduurin sitten saa edustamalleen taloyhtiölle tilattua? Asiansa osaava konsultti pystyy antamaan kiinteän hinnan yllä mainittujen osa- alueiden perusteella. Huoltoliikkeen kyselyn voi jättää pois, jos isännöitsijä tekee sen. Kohdassa 3 tulee määrittää asuntojen lukumäärä, lisäksi yhtiön on hyvä miettiä jo etukäteen asunnot joissa kierretään (ja ajallaan myös tiedottaa ko asukkaita). On tärkeää, että tarjouspyynnössä edellytetään kierroksella erilliset rakenne-, LVI- ja sähkötöihin perehtyneet henkilöt. Ennakkotarkastusta varten tarvitaan käyttöön kohteen suunnitelmat esimerkiksi projektipankin kautta, tämä on hyvä mainita tarjouspyynnössä.
Kohdassa 4 mainittuihin mahdollisiin lisätutkimuksiin on hyvä pyytää erillishinnat jo tarjousvaiheessa. Ainakin nämä olisi syytä hinnoitella:
- Viemäreiden huuhtelu ja kuvaus
- Salaojien huuhtelu ja kuvaus
- Julkisivujen (ja vesikaton tarvittaessa) tarkastaminen dronen avulla (tarkastuksia on joskus nähnyt pyydettävän nostinta käyttäen, mutta siinä on hyvin paljon epävarmuustekijöitä)
- Lisähinta kaikkien asuntojen kiertämisestä.
- Lisäksi tuntiveloitus ja mahdolliset iltalisät
Parhaan lopputuloksen yhtiö saa, kun käyttää ennakkotarkastuksessa aikanaan rakennustyön tarkkailua tehneen tahon. Tällöin tarkkailun aikainen tieto saadaan hyödynnettyä parhaalla mahdollisella tavalla. Rakennustyön tarkkailun tehtäväsisällöstä on tulossa ensi vuoden alussa oma RT- kortti, mutta se on sitten oman kirjoituksensa aihe.
Kirjoittaja
0 kommenttia